山东省泰安市人民政府


泰政发(1996)45号关于印发《泰安市建设工程设计招标投标管理规定》的通知




各县、市、区人民政府，市政府各部门：
《泰安市建设工程设计招标投标管理规定》，已经市政府同意，现印发你们，望认真贯彻执行。


一九九六年五月二十九日






泰安市建设工程设计招标投标管理规定


第一条 为进一步加强我市建设工程设计招标投标管理，鼓励设计竞争，促进技术进步，提高建筑设计质量、水平和效益。根据《山东省建设工程招标投标管理条例》和《山东省建设工程设计招标投标暂行规定》，结合我市实际，制定本规定。
第二条 市、县（市）人民政府设计主管部门主管本行政区域内的建设工程设计招标投标的管理工作。
招标项目按上级有关规定实行分级管理。
第三条 工程设计的招标投标不受地区、部门、行业的限制，凡持有设计证书的设计单位，均可按照批准的证书等级和业务范围参加投标。
第四条 符合下列条件之一的建设项目，须实行工程设计招标投标：
（一）总投资在500万元以上的民用建筑；
（二）城市主要街道两侧的各类建筑；
（三）建筑面积3000平方米以上的公共建筑；
（四）纪念性建筑和文物古迹附近建筑；
（五）高层住宅楼和居民小区及游园建设。
第五条 本办法所称建设工程设计招标主要是设计方案的招标。设计方案可以实行整体设计招标，也可以实行单项设计招标。
第六条 建设单位凭城市规划主管部门核发的《建设工程规划设计要求通知书》，到当地设计主管部门办理招标登记，确定招标方式。
第七条 设计招标采取公开招标、邀请招标或议标三种方式：
（一）公开招标，招标单位通过新闻媒介或其他形式发布招标信息。
（二）邀请招标，由招标单位直接向三个及以上的有资格的设计单位发出招标邀请参加设计投标；
（三）议标，对技术性、专业性较强和工程条件限制及工期紧迫等工程建设项目的设计，经设计主管部门审定，不宜公开招标和邀请招标的，可以实行议标。参加议标的单位不少于两家。
第八条 招标单位编制的招标文件应当报送设计主管部门审查后，方可发布招标信息。
第九条 招标单位应当对参加投标单位的基本情况于开标前报设计主管部门备案审查。
第十条 招标单位应当按有关规定组成评标委员会。委员会成员应当由招标单位的负责人、有关部门负责人和专家组成。成员名单应在评标前报设计主管部门备案审核。
第十一条 招标单位组织的开标、评标、定标会议应当通知城市规划、设计主管部门派员参加。
第十二条 评标和定标应根据规划要求、立面造型、平面布局、设计规范标准、运用技术、材料、工艺以及设计周期、社会信誉等内容确定。
第十三条 招标单位公开宣布的中标方案，须报城市规划主管部门审定后，方可签定建设工程设计合同，进行施工图纸设计。
第十四条 凡应实行招标而未进行招标的建设项目，设计单位不得进行施工图纸设计，城市规划主管部门不得办理建设工程规划许可证。
第十五条 招标单位的招标活动应当严格按《山东省建设工程设计招标投标暂行规定》程序进行。凡在招标活动中营私舞弊、弄虚作假的，由设计主管部门予以查处，情节严重的依法追究单位负责人和当事人的经济和法律责任。
第十六条 本规定由市城乡建设委员会负责解释。
第十七条 本规定自发布之日起施行。



建设工程竣工验收合格的标志——兼谈商品房交房条件

邱胜奎


　　根据《建设工程质量管理条例》第58条及《商品房销售管理办法》第40条的规定，商品房在未组织竣工验收或验收不合格的情况下，不得擅自交付使用，否则将被处以工程合同价款2%至4%的罚款。也就是说，买卖双方就商品房签定买卖签定合同后，卖方至少应当在工程竣工验收合格后方可将商品房交付使用。
　　从立法体系来看，《建设工程质量管理条例》是由国务院颁布的，属于“行政法规”的范畴。而根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，将直接导致合同条款的无效。再根据《合同法解释二》关于管理性规范与效力性规范的区分，笔者认为《建设工程质量管理条例》第58条应当属于效力性规范，即：一旦双方的约定与此相悖，则约定无效。因为建设工程质量不仅涉及到使用人的人身财产安全，更涉及到公共安全等重大公共利益。（备注：对于管理性规范和效力性规范的区分，合同法司法解释二并未作出十分明确的界定，从实际操作的角度来看，也无法进行明确区分，在一定程度上可以归属为法官的自由裁量范畴。就理论界对此两个概念的区分来看，笔者对王利明先生的观点深为认同，有兴趣的读者可以查阅。）
　　通过以上介绍，我们知道了：商品房交付使用的首要前提是必须通过竣工验收合格。那么，什么叫做“竣工验收合格”，验收合格的标志是什么？
　　就此问题，笔者曾与多位法律人士交流、探讨，形成了两个观点，一种观点认为：应以建设主管部门颁发的《竣工备案登记证》作为工程竣工验收合格的标志；另一种观点认为，应以建设、施工、监理、勘察、设计单位（下称“五单位”）共同出具的《竣工验收报告书》作为竣工验收合格的标志。笔者同意第二种观点。
　　第一种观点认为：根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，工程竣工验收应当在15日内提交工程所在地县级以上的建设主管部门备案。而建设主管部门作为人民政府对建设工程的授权监管代表，有权利监督工程质量，如发现问题，也有权督促整改或重新验收。因此只有获得建设部门颁发的备案登记证后，方可视为监管部门对建设工程质量的最终认可，建设工程才完全竣工验收合格。而五单位自行组织或参与的验收，并没有建设主管部门的介入，报告书中也未体现建设主管部门的任何书面意见，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定竣工验收合格。并且，五单位作为一般的市场经济体，并不具备行政监管职能，其作为市场主体的根本目标是追求经济利益的最大化。由市场经济体对涉及到自身经济利益的建设工程进行竣工验收，使其兼具了运动员和裁判的身份而缺失了行政部门的监管，其角色定位是冲突的，与我国乃至世界大部分国家针对建设工程一直秉行的全程严格监管原则相矛盾，无法确保公共安全和社会利益。
　　对上述理由在一定程度上是否符合情理，笔者在此不论。单就是否符合现行法律法规做如下阐述：
建设工程竣工验收的问题，涉及到两个行政规章：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（验收规定）和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（备案办法）。
“验收规定”对工程验收应具备的条件、验收组织者、验收参与者、验收流程等作了较为详细的规定。“验收规定”第九条：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内……向建设行政主管部门备案”。从这一条文，我们能得出的信息是：备案的前提是竣工验收合格，换句话说，在备案前，该工程必须是竣工验收合格的，否则无法进行备案。
　　“备案办法”第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内…….向…..备案。”从这一条文，我们能得出的信息同样是：备案前，工程必须竣工验收合格，否则不能备案。
结合这两个行政规章来看，我们得出的结论是：竣工验收合格是备案的前提，未竣工验收合格将无法备案；而备案则是竣工验收合格的必然结果。持第一种观点的人，将备案这一结果作为竣工验收合格的前提，在逻辑上是矛盾的。
　　虽然“备案办法”规定，建设主管部门有权决定重新对工程进行竣工验收，但这仅是建设主管部门行使监督权的方式之一，从“备案办法”第12条的规定来看，如备案机关决定重新验收，在备案之前已投入使用并因重新备案给使用人造成损失的，由建设单位承担赔偿责任。这一“赔偿责任”很显然是民事责任而非行政责任，换句话说，只要五单位验收合格了，即便备案部门要求重新验收，建设单位也不会因此而构成行政违法，无需承担行政责任，只是构成合同违约或民事侵权的，应承担民事责任。
因此，笔者坚持这一观点，即建设工程竣工验收合格的标志是：“五单位”依法定程序共同出具《竣工验收报告书》且报告书载明工程已竣工验收合格。
　　那么，竣工验收合格是否就成为了商品房交付使用的唯一条件呢？答案是否定的。首先，商品房的交付还有其他法定条件，如提交质保书及使用说明书（实践中称为“两书”）等；其次，从民法的角度看，商品房交付与其他任何货物的交付没有本质的区别，除遵循法定条件外，还可由买卖双方根据“意思自治”的原则进行约定。为保护买方权益，买方可约定“竣工验收合格并经备案后方可交付使用”，甚至还可约定“竣工验收合格、备案登记且按约定装修完毕并经空气质量检验机构检验达标后方可交付使用”…….

〈全文完〉

申明：本文仅是笔者就日常工作所遇法律问题在论证过程中的随笔，存在疑问后临时总结，不作为正式、严谨的论文；笔者在写作前并未进行全面系统的法律调研，写作后也未进行修改、删减，错误再所难免，欢迎随时指正。