国家税务总局


国家税务总局关于印发修订后的《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法》和《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作规程》的通知

国家税务总局
国税发[2001]9号
01-1-17


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，深圳市地方税务局，扬州税务进修学院：
按照《国家税务总局关于印发新修订的＜外商投资企业和外国企业所得税申报表＞的通知》要求，2000年度外商投资企业和外国企业所得税申报使用新修订的《外商投资企业和外国企业所得税年度申报表》。根据新申报表内容的变化，总局对现行外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法及其工作规程进行了重新修订，现印发给你们。2000年度外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作按新管理办法和工作规程执行。外商投资企业和外国企业所得税
汇算清缴管理办法

为了进一步规范外商投资企业和外国企业（以下简称企业）所得税汇算清缴工作，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）及其实施细则的有关规定，特制定本办法。
一、凡在纳税年度内已开始生产、经营的企业，或在纳税年度中间发生合并、分立、终止的企业，除经主管税务机关批准外，均应按照税法及本办法的有关规定进行所得税汇算清缴。
二、企业应在规定期限内自行申报、计算所得税汇算清缴所属期内应纳税所得额、应纳所得税额、减免所得税额、外国税额扣除及应补（退）税额，并自核自缴应补缴的税款。
三、所得税汇算清缴的计算公式如下：
（一）全年应纳所得税额=全年应纳税所得额×（企业所得税率+地方所得税率）；
（二）所得税汇算清缴应补（退）税额=全年应纳所得税额—减免所得税额—政策性抵免所得税额—已预缴的所得税额+境外应补所得税额。
四、企业在纳税年度无论盈利或亏损、处于减免税期内，均应按照税法和本办法的有关规定办理年度所得税申报。
企业应在纳税年度终了后4个月内向主管税务机关办理年度所税申报，并按自行申报数将应补税款缴纳入库；主管税务机关应在年度终了后5个月内完成对企业的汇算清缴工作。年度中间发生合并、分立、终止的企业，应自停止生产、经营之日起30日内向主管税务机关办理所得税申报，并应按自行申报数将应补税款缴纳入库；主管税务机关应在60日内完成对企业的汇算清缴工作。
企业因特殊原因，不能按照上述规定期限办理所得税申报的，应在申报期限内提出局面申请，报经主管税务机关批准，可以适当延长申报期限。
企业因特殊原因，不能在规定期限内准备齐全所得税申报资料的，应在规定期限内提出局面申请，经主管税务机关批准，可先按规定报送所得税申报表及附表，其它有关报表、资料可以适当延期报送。
主管税务机关批准延期申报的最长期限为一个月。
五、企业办理所得税年度申报时，应当如实填写和报送下列报表、资料、文件：
（一）企业年度所得税申报表及其附表；
（二）年度会计决算报表，包括：
1、资产负债表：
2、损益表：
3、现金流量表；
4、存货表；
5、固定资产及累计折旧表；
6、无形资产及其他资产表；
7、外币资金表；
8、应交增值税明细表；
9、利润分配表
10、产品销售成本表；
11、主要产品生产成本、销售收入及销售成本表；
12、制造费用明细表
13、销售费用、管理费用、财务费用及营业外收支明细表；
14、预提费用明细表；
15、其他有关财务资料。
企业所用会计决算报表格式与上述报表格式不同的，应报送本行业会计报表及附表。
（三）中国注册会计师查帐报告；
（四）主管税务机关要求报送的其他资料，包括：
1、享受税收优惠的有关批准文件复印件；
2、企业发生下列成本费用项目的，需报送有关批准文件复印件：
（1）环帐准备、坏帐损失；
（2）本期业有关会计核算方法的改变；
（3）其他项目。
六、企业采取汇总或合并申报缴纳企业所得税的，应在每年5月31日前向分支机构或营业机构所在地主管税务机关提交由总机构所在地主管税务机关出具的、已在总机构所在地汇总或合并缴纳企业所得税的书面证明，以及该分支机构或营业机构年度所得税申报表和会计报表。超过上述期限的，由分支机构或营业机构所在地主管税务机关就地核实征收。
七、企业在申报年度所得税时，所附送的中国注册会计师出具的年度查帐报告，应对有关税务调整事项要求注册会计师在其查帐报告中进行列示，并对有关税务调整的项目、原因、依据、金额等逐一作说明。
八、企业在所得税汇算清缴期限内发现汇算清缴有误的，可在所得税汇算清缴期限内向主管税务机关重新办理所得税申报和汇算清缴。
九、企业未按规定期限办理申报，或报送资料不全、不符合要求的，主管税务机关应责令其限期申报、补报或重报。
企业未按规定期限办理申报，主管税务机关除责令其限期申报外，可按照征管法的规定处以2000元以下的罚款，逾期仍不申报的，可处以2000元以上1万元以下的罚款，并核定其年度应纳税额，责令限期办理所得税汇算清缴。
十、企业未按规定期限办理所得税汇算清缴，主管税务机关除责令其限期办理外，对发生税款滞纳的，应从滞纳之日起，按日加2‰的滞纳金。
十一、本办法自2000年度起执行。总局以国税发[1997]103号文印发的《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法》同时废止。

外商投资企业和外国企业所得税
汇算清缴工作规程

为更好地贯彻落实《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴管理办法》（以下简称办法），规范税务机关对外商投资企业和外国企业（以下简称企业）所得税的汇算清缴工作，提高汇算清缴工作质量，制定本规程。
一、汇算清缴的对象
企业年度所得税汇算清缴对象为该汇算清缴年度内办理税务登记并开始生产、经营的所有外商投资企业和外国企业。
二、汇算清缴工作的内容
企业年度所得税汇算清缴，由企业负责自行计算应纳税所得额及应纳税额，自核和填报年度所得税申报表及其有关资料并向主管税务机关申报和缴纳应补缴的税款。主管税务机关对企业报送的年度申报表及有关资料进行审核后，下发汇算清缴结果通知书，进行资料汇总、情况分析、工作总结。
三、汇算清缴工作程序及要求
企业年度所得税汇算清缴工作分为宣传准备、汇算清缴实施及总结考评三个阶段进行，各阶段工作的主要内容及时间要求安排如下：
（一）宣传准备阶段。主管税务机关应在年度终了后3个月内认真作好以下汇算清缴宣传、准备工作：
1、根据实际情况以公告或其他方式向纳税人明确汇算清缴范围、时间要求、应报送的资料及其他应注意事项。必要时，还应组织企业（尤其新办企业）办税人员进行培训、辅导相关的税收政策和办税程序及手续；
2、明确负责汇算清缴工作的部门、人员及其职责，理顺各部门之间的业务关系，并根据实际情况组织对相应工作人员的业务培训；
3、建立汇算清缴工作台帐，以电脑或手工形式记录纳税人预缴税款、获利年度、减免税、亏损弥补、纳税年度的确定等情况；
4、向上级税务机关领取或按规定的式样印制汇算清缴有关的表、证、单、书。
（二）汇算清缴实施阶段。主管税务机关应在年度终了后5个月内完成企业所得税年度申报表及有关资料的催报、验收、资料的补正、审核、税款的补（退）手续。
1、对未按规定期限报送年度所得税申报表及有关资料的企业，应按“办法”第九条的规定，进行催报、处罚，并核定其应纳税额；
2、主管税务机关接到企业报送的所得税申报表和有关资料后，应检查企业报送的资料是否齐全，如发现企业未按规定报齐有关附表、文件等资料，就通知企业在10日内补齐；
3、对企业报送的有关资料，主管税务机关应就以下几个方面进行审核：
（1）审核企业年度所得税申报表及其附表与会计决算报表、中国注册会计师查帐报告的数字是否一致，各项目之间的逻辑关系是否清楚，计算是否正确；
（2）审核企业是否按规定结转或弥补以前年度的亏损额；
（3）审核企业是否符合税收减免条件，包括对企业所得税和地方所得税的减免是否符合现行法律法规的规定，有无税务机关或地方政府的正式批文；企业所处减免税年度的情况，何时应恢复征税等；
（4）审核总机构汇总和外国企业营业机构合并申报所得税，其分支机构或各营业机构是否按规定分别计算各自的应纳税所得额及应纳税额；
（5）审核企业已预缴所得税的税票，确认其实际预缴的税额；
（6）审核企业是否已按注册会计师查帐报告对应纳税所得额、应纳税额作出调整。
4、主管税务机关对企业报送的年度申报表及其附表和有关资料进行初步审核后，如果发现申报表有问题的，应在5月底之前下发汇算清缴结果通知书（式样见附件1、2）。附件1用于在规定期限内汇算清缴发现有问题需要更正的企业；附件2用于在规定期限内未申报并经主管税务机关催报仍无效的企业。
（三）总结考评阶段。各地税务机关应在每年7月15日前完成汇算清缴工作的资料归档，数据统计，汇总以及总结等项工作 ，并于7月31日前向国家税务总局报送汇算清缴工作总结及有关汇总表（见附件3、4、5）。工作总结的基本内容应包括：
1、汇算清缴工作的基本情况及分析：包括企业自行申报情况及主管税务机关的调整情况（调整项目、金额及依据）；对企业的开业率、汇算清缴率、所得税预缴率、税收负担率、企业亏损率等指标的情况进行逐项分析；企业所得税汇算清缴率低于100的地区，要单独说明原因。
2、企业所得税收入情况的分析：主要分析企业所得税额与上一年度的增减变化情况及原因，其中应重点分析税源大户和战友本地税源主导地位的行业的收入变化情况及生产变化的原因。
3、汇算清缴工作的主要做法：包括汇算工作的组织安排落实情况，对内部人员的业务培训及对企业的前期宣传、培训、辅导情况、汇算资料的审核方法、汇算工作的检查考核评比情况等。
4、汇算清缴工作中发现的问题及处理意见或建议：分企业和税务机关内部两个方面，企业方面主要包括自行申报和自核自缴情况、执行汇算清缴办法的情况等；税务机关方面主要包括所得税汇算清缴报表软件及工作规程在实际操作中的应用情况及效果，有无问题，需要如何改进。
5、下一年度汇算清缴工作的打算和建议。
四、本工作规程自2000年度起执行。总局以国税发[1997]104号文印发的《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作规程》同时废止。

附件1：
外商投资企业和外国企业所得税
汇算清缴结果通知书

公司：
你公司报送的 年度所得税申报表及有关资料收悉。经初步审核，你公司年度外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴结果如下：
1、（核定）应纳税所得额：元；
2、减免所得税额：元；
3、实际应纳所得税额：元；
4、境外应补所得税额：元；
5、政策性抵免所得税额：元；
6、已预缴所得税额：元；
7、应补（退）所得税额：元；
8、其他
你公司已补税额与本通知中确定的应补税额不符或涉及退税的，应于5月31日前按本通知中确定的应纳税额来我局办理补、退税事宜。对你公司上述年度所得税的检查，我局将另行安排。
特此通知，请依照执行。

税务机关（章）
年 月 日
附件2：
外商投资企业和外国企业
应纳税款核定通知书

公司：
由于你公司未按税法规定的期限办理 年度外商投资企业和外国企业所得税申报，经催报仍无效，现根据《中华人民共和国税收征收管理法》第23条的规定，核定你公司 年度所得税应纳税额为 元，扣除已预缴的所得税额，应补缴税款 元，限于 年 月 日前将该税款补缴入库。’

税务机关（章）
年 月 日
附件：3、《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴汇总表》（A类）
4、《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴汇总表》（B类）
5、《外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴指标分析表》




崔建远 清华大学法学院 教授


关键词: 土地储备 土地储备中心 一级开发企业 实际用地者
内容提要: 土地储备制度虽然已经付诸实践，但在法律关系方面尚未理顺，应当明确前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心、国土资源管理部门、实际用地者等之间的法律关系，以及实际用地者与国土资源管理部门之间的法律关系，以求妥当地平衡各自的利益关系。


一、引言
建设用地使用权出让洽商甚至签订合同之时，建设用地可能是尚未拆迁、补偿、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集体所有的土地，也可能是已经征收、拆迁、补偿、安置完毕并达到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。属于“熟地”的，有些来自土地储备。广州市、安徽省、重庆市、成都市、上海市和北京市等市，都实行了土地储备制度，使得相当数量的建设用地来自土地储备机构的供应，相应的，建设用地使用权的取得，便以“熟地”作为标的物。
鉴于建设用地使用权与土地储备制度的关联如此密切，而实际运作中也有诸多需要规范和完善之处，国土资源部、财政部和中国人民银行于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》。鉴于该管理办法规定了土地储备制度与建设用地使用权之间的关系，牵涉几方主体及其所承受的权利义务，也鉴于其中某些设计和规定尚有完善的余地，加上实务中仍有未尽符合规定的操作，有必要对其介绍、分析和评论。
《土地储备管理办法》规定，所谓土地储备制度，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为(第2条第1款)。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担(第2条第2款)。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位(第3条)。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地(第6条)。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案(第7条)。
关于可纳人土地储备范围的土地，按照《土地储备管理办法》的规定，市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第11条)。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第12条)。根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第13条)。政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳人土地储备(第14条)。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第15条)。
关于开发商等用地者从储备的土地中取得建设用地使用权，《土地储备管理办法》规定，市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除(第17条)。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件(第18条)。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位(第19条)。储备土地完成前期开发整理后，纳人当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地(第22条)。
《土地储备管理办法》还规定了特殊的利用储备土地的方式:“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应”(第21条)。
二、分析与评论
(一)关于土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识:(1)它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。[1]土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”(生地出让)转向“净地出让”(熟地出让)，从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。[2](2)土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。[3](3)土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。(4)土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。(5)促进土地保值、增值，加强土地资产管理。(6)有助于防范和化解金融风险。[4]
(二)土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。建设用地使用权的出让方依然是市、县人民政府国土资源管理部门。实际上，《土地储备管理办法》第22条已经明确了这一点。
(三)储备土地的取得方式
储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定(第11条以下)和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
(四)《土地储备管理办法》第21条后段的规定不符合现行法及其理论
已经储备的土地，在出让建设用地使用权之前，仅仅以国家土地所有权的形态存在，并无建设用地使用权的身影。既然如此，《土地储备管理办法》第21条后段规定储备土地设立抵押权，就不符合我国的现行法及其理论。在我国现行法上，土地所有权不得抵押，能够抵押的是(出让的)建设用地使用权、“四荒”土地承包经营权，在土地储备制度的背景下，只有(出让的)建设用地使用权。既然所储备土地中不含有建设用地使用权，即欠缺作为独立之物的抵押物，谈何以储备土地设立抵押权？!
(五)建设用地使用权的标的物
土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。
(六)前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心
土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然(土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件(第18条)，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体，也有学说表示支持，但由于土地征收为行政权力的运作，属于政府机关的职能，而土地储备中心并非行政机关，而是事业单位，所以，不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过，可以由政府机关授权土地储备中心，实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作，此时，相对于被征收人来说，土地储备中心不是当事人，当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
2.前期开发整理储备土地的企业与市、县人民政府国土资源管理部门
如同前述，在前期开发整理储备土地的层面上，市、县人民政府国土资源管理部门与实施土地一级开发的商家各为当事人一方，市、县人民政府国土资源管理部门承担的义务是向该企业支付补偿款，享有的权利是适时收回建设用地。
3.前期开发整理储备土地的企业与实际用地者
前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间的关系，有些人认为属于建设用地使用权转让合同关系，尤其是有些市也确实要求前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间签订建设用地使用权转让合同，以及补偿合同。下文的案例分析即属此类。但这是违反法律和法理的。合乎法律及法理的意见应是，前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间本来没有直接的合同关系，应当是前期开发整理储备土地的企业和国土资源管理部门之间具有法律关系，国土资源管理部门与实际用地者之间发生建设用地使用权出让合同关系。在该企业和国土资源管理部门之间的关系中，国土资源管理部门从该企业之手收回建设用地，向其支付补偿款。在国土资源管理部门和实际用地者之间的合同关系中，国土资源管理局向用地者移转建设用地使用权，用地者支付出让金。支付补偿款的合理流程应为:国土资源管理局向该企业支付补偿款，实际用地者向国土资源管理局支付地价款。但实务的运作时常将上述流程做一定程度的变通，呈现给人们的流程是:国土资源管理局将建设用地使用权先出让给实际用地者，同时获取地价款;实际用地者和前期开发整理储备土地的企业依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿协议》，实际用地者将地价款的一部分付给前期开发整理储备土地的企业，实际上是代国土资源管理局支付给前期开发整理储备土地的企业补偿款;而后，前期开发整理储备土地的企业将建设用地退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给用地者。本来，前期开发整理储备土地的企业拥有的建设用地使用权和用地者将要取得的建设用地使用权，是两项不同的建设用地使用权，发生联系的，只是所处的地段(宗地)相同。
三、涉及土地储备的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日，W市国土资源管理局从乙单位收回A号建设用地。2009年10月7日，W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权。甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权，与W市土地交易中心签订了《成交确认书》。《成交确认书》规定:“请持此确认书于巧个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分，在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》。”随后，甲公司与乙单位签订了《建设用地使用权转让补偿合同》，约定乙单位保证A号地块的建设用地使用权无任何权利纠纷和争议，保证按照约定交付土地;甲公司保证按照约定分四期向乙单位支付补偿费。
在实际的履行过程中，乙单位认为甲公司是从自己手里受让的A号地块的建设用地使用权，乙单位的上级主管部门以公告方式对A号地块的建设用地使用权等提出异议，并导致甲公司无法办理报建手续、拆迁手续。从而发生纠纷。各方之间的法律关系如何？甲公司能取得A号地块的建设用地使用权吗？若能取得，是从何人之手取得呢？
(二)分析
1.2009年W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权的行为，应被认定为建设用地使用权出让，而不是建设用地使用权转让。其理由如下:
(1)国土资源管理局是建设用地使用权的出让主体
建设用地使用权出让，是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款的行为。而建设用地使用权转让，是土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。(注：《中华人民共和国物权法》第15条等将物权变动与引起变动的原因行为区分开来，若循此路，建设用地使用权出让、转让可作为物权变动，就不同于建设用地使用权出售、赠与。)可见出让和转让所要求的一方主体是不同的，出让行为中的一方主体是国家，转让行为中的转让方则是土地使用者，受让方将成为土地使用者。
本案中，甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权。招标拍卖是土地使用权出让的方式之一，而该建设用地使用权交易是W市土地交易中心代表W市国土资源管理局以招拍挂方式出让的，委托人是W市国土资源管理局，有证据《W市挂牌出让建设用地使用权公告》和《建设用地使用权挂牌竞买须知》予以证明。《建设用地使用权成交确认书》规定，该宗土地待拆迁完毕后，甲公司按照法律法规规定持相关资料到W市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续，签订《建设用地使用权出让合同》，上述内容证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让方。同时，W市土地整理储备中心受W市国土资源管理局的委托，于2008年7月23日向甲公司发出的《工作联系函》就是否继续履行《成交确认书》进行了讨论，W市国土资源管理局还曾确定以两宗储备地块置换甲公司的用地，这也证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让主体。
(2)甲公司取得土地使用权是基于W市国土资源管理局的出让行为
第一，W市国土资源管理局委托土地交易中心将该宗土地的建设用地使用权挂牌，甲公司通过竞买的方式取得该建设用地使用权，其法律基础是国土资源管理局的出让行为。
第二，从甲公司取得该建设用地使用权的内容和效力来看，甲公司取得的不是乙单位名下的建设用地使用权，而是与其内容和效力不同的另一建设用地使用权，该建设用地使用权不可能因乙单位的转让行为而取得，只能基于W市国土资源管理局的出让行为而取得。
根据《城市房地产管理法》第38条和第39条，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第21条、第22条的规定，土地使用权的转让受到一定的限制:其一，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让;其二，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其三，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中，乙单位提交的证据哎土地使用权证》表明该宗地块的土地使用权的类型为出让，土地用途为文体用地，土地使用权的期限为40年，至土地交易中心签发《成交确认书》之日，乙单位土地的剩余年限为35年。而《挂牌出让建设用地使用权公告》显示，甲公司取得的建设用地使用权的土地用途是商业用地，出让年限为40年。显然，甲公司取得A号地块的建设用地使用权已不是(乙单位拥有的)原物及原权利，土地用途已改变，由原来的文体用地变为商业用地，建设用地使用期的年限已为40年，而不是转让行为要求的剩余期限35年。如果主张该建设用地使用权交易是转让行为，则既违反了上述《城市房地产管理法》第38条和第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让规定，也不符合本案的事实。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依规定重新签订土地使用权出让合同。《W市土地储备管理办法》第8条也规定，对于改变批准用途用于商业等经营性用地或以出让方式取得土地使用权后无力进行开发的，应由政府收回进人土地储备。可见，在土地用途已改变的情况下，乙单位没有权利将其既有的土地使用权进行转让，这恰好证明了挂牌出让的A号建设用地使用权是W市国土资源管理局出让的建设用地使用权。
第三，《成交确认书》并没有规定在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由买受人甲公司在未来办理过户登记手续，这就使得甲公司取得A号地块的建设用地使用权非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖不被定性为出卖他人之物，因此，《成交确认书》不宜被定性为出卖他人之物的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。上列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则，建设用地使用权自办理变更登记时转移。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
2.《成交确认书》规定的“请持此确认书于15个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分，在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》”的条款，是建设用地使用权出让合同的一个组成部分，确定了出让金的支付方式;依据此条款，甲公司与乙单位签订的《建设用地使用权转让补偿合同》正是为了实际履行上述地价款而产生的。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条第1款关于“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书”的规定，W市土地交易中心与甲公司签订了《成交确认书》，并约定了成交价款的总额，还约定了双方在A号地块的土地拆迁完毕后签订《建设用地使用权出让合同》，对双方的权利义务作了分配。之所以在《成交确认书》中规定甲公司与乙单位签订《建设用地使用权转让补偿合同》，其目的是为了保证《成交确认书》中所确认的合同内容的履行。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国家应根据土地使用者的使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。根据《W市土地储备管理办法》第11条规定，在土地收归国有后，应由W市土地储备供应中心负责退还乙单位未使用年限的土地出让金及对地内建筑物进行补偿。政府在出让土地前应将地块收归国有，但是在政府无力支付回购款或不愿直接向原土地使用权人补偿时，可以确定由新的受让人(买受人)替政府向原土地使用权人垫付款项。本案即属于政府提前收回土地使用权的情形，W市国土资源管理局应当向乙单位支付提前收回土地的补偿，只是补偿款没有采取国土资源管理局直接向乙单位支付补偿款的方式，而是通过《成交确认书》确定甲公司将出让金的一部分支付给乙单位来实现的。本来应有的流程是:国土资源管理局从乙单位收回土地使用权，同时支付补偿款;国土资源管理局将位于该地段的但性质不同的另一建设用地使用权出让给甲公司，甲公司支付出让金。本案的运作实际将上述流程做了一定程度的变通，呈现给人们的流程是:国土资源管理局将其后出现的“另一建设用地使用权”先出让给甲公司，同时获取出让金;甲公司和乙单位依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿合同》，甲公司将出让金的一部分付给乙单位，实际上是代国土资源管理局支付给乙单位补偿款;而后，乙单位将土地使用权退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给甲公司。乙单位既有的土地使用权和甲公司将要取得的建设用地使用权，是两项不同的建设用地使用权，发生联系的，只是所处的地段(宗地)相同。由此可见，甲公司和乙单位依照政府部门的指示签订《建设用地使用权转让补偿协议》，只是具有中国特色的实务运作中出现的措施，重在甲公司向乙单位支付补偿款，所谓的建设用地使用权转让无非是为甲公司向乙单位支付补偿款寻找出来的理由，并非法律意义(真正意义、典型意义)上的建设用地使用权转让，因为乙单位并不享有甲公司在其后应取得的A号地块的建设用地使用权，乙单位将向国土资源管理局退回土地使用权，而不是向甲公司转让建设用地使用权。
上述分析并不表明乙单位在《建设用地使用权转让补偿合同》签订和履行阶段没有土地使用权，它的确拥有土地用途为文体用地、期限为40年的A号地块的土地使用权。按照这些合同的规定与政府部门的指示，乙单位在享受收取补偿款权利的同时，应负有交出建设用地和土地使用权的义务;从甲公司取得补偿款，向国土资源管理局退回土地使用权。与此相适应，乙单位对其将要退回土地使用权也负有义务，如担保没有第三人主张租赁权、他物权等权利，以保障甲公司实现其合同目的。假如有第三人主张此类权利，甲公司有权暂时拒付补偿款。