浙江省金华市人民政府


金华市人民政府印发金华市区住宅区物业管理暂行办法的通知

金政〔2002〕96号



各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区住宅区物业管理暂行办法》印发给你们，请按照执行。


二OO二年七月三日　　　　


金华市区住宅区物业管理暂行办法
第一条　为加强住宅区的物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《浙江省住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
第四条　市房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管市区范围内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门和街道办事处、居委会应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须有拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米为一个计票单位，不足100平方米的，以每本房屋所有权证为一个计票单位。
第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门（建设局，下同）会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（三）审议业主委员会工作报告；
（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
（五）审议通过住宅区物业管理方案；
（六）决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）监督检查物业管理经费的使用情况；
（四）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
（五）受理业主对物业管理企业的投诉；
（六）监督和协助物业管理企业的工作，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。
业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条　业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
第十一条　业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
第十二条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十三条　住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第十四条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
第十五条　物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
第十六条　物业管理企业的权利：
（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十七条　物业管理企业应当提供的服务内容：
（一）物业公用部位、公用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（二）物业公用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）车辆进出及停放的管理；
（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。
第十八条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一）住宅区总平面图；
（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三）住宅区地下管网图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处、居委会派人参加。
第十九条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受监督的管理制度。
第二十条　物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向物业主管部门预交。
物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
第二十一条　物业维修专项资金暂按上年综合平均建筑安装工程造价的5%的比例缴交，即多层建筑按25元/平方米，高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。今后政府对物业维修专项资金的缴交比例有新规定时按新规定执行。
第二十二条　物业维修专项资金使用、缴交方式、核算立帐管理、存储增值、转移、退还等规定，按《浙江省住宅区物业管理维修专项资金管理暂行办法》执行。
第二十三条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十四条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十五条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（四）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
（五）随意停放机动车辆；
（六）乱设摊、乱设集贸市场；
（七）乱倒垃圾、杂物；
（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十六条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
第二十七条　物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业主管部门应当督促物业管理企业限期维修。
第二十八条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰为办公用房，4‰为经营用房。具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
物业管理用房产权根据《浙江省住宅区物业管理办法》，属国家所有，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
第二十九条　物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
第三十条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价；特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
前期物业管理服务费在业主委员会和物业管理企业协商一致情况下，实行市场调节价，但事先须报价格主管部门审核，并公开告知买主。按规定成立业主委员会面向社会公开招投标选择物业管理企业的住宅小区，可实行市场调节价，由业主委员会与物业管理公司协商确定收费标准，并报价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理企业的招标应由物业主管部门主持，物价和民政、居委会派人参加。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。物业管理费的年度收支情况应由有资质的中介机构进行验审，并出具验审报告。
第三十一条　若有必要，物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第三十二条　物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
第三十三条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第三十四条　对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门按有关规定作出处理。
第三十五条　住宅区开发建设单位不按本规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第三十六条　业主违反公约的，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。
第三十七条　罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十八条　当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十九条　物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。
第四十条　违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条　本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第四十二条　市属各市（县）可参照本办法执行。
第四十三条　本办法自发文之日起施行。



吉林省人民政府


吉林省乡（镇）财政管理暂行办法
吉林省人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强国家基层政权建设，促进农村经济和各项事业的发展，根据国家法律、法规的有关规定，结合我省实际情况制定本办法。
第二条 乡（镇）财政要贯彻“统一领导、分级管理”的原则，正确处理国家、集体、群众之间的关系。
第三条 乡（镇）财政收支的安排，要统筹兼顾，全面安排，保证重点，做到“收支平衡、略有节余、先收后支、量入为出、留有后备”。
第四条 乡（镇）财政必须遵守国家法律、法规及上级政府和财政部门的规章制度，合理组织收入，严格管理支出。

第二章 乡（镇）财政的工作任务和收支范围
第五条 乡（镇）财政的工作任务：
（一）做好划归乡（镇）的国家预算收入的征收和管理；负责乡（镇）各项预算外资金和国家规定的乡（镇）自筹资金的筹集分配和组织管理；办理收入的解报和结算。
（二）分配核定乡（镇）行政事业单位的预算，并审核拨付这些单位的支出用款，检查、督促和指导行政事业单位管好用好资金，支持各项事业发展。
（三）负责财政支援农村生产资金的支农周转金的拨付、发放、管理和回收工作。
（四）协助（乡）镇企业建立和健全各项财务制度，搞好经营管理。
（五）检查分析乡（镇）财政收支的执行情况。办理财政预算、决算，定期向乡（镇）人民代表大会做报告。
（六）贯彻执行会计法，加强财政、财务、审计监督，维护财经纪律。
（七）配合有关部门加强对乡（镇）内各项社会集资和收费的管理工作，制止各种不合理摊派。
（八）做好国库券推销工作。
第六条 乡（镇）财政收入来源由国家预算内、预算外和自筹三部分资金组成。
国家预算内收入包括，上级政府划归乡（镇）的农业税，乡镇企业和城乡个体工商户的所得税、产品税、营业税、增值税、奖金税、城市维护建设税，个人收入调节税，集市交易税，屠宰税，牲畜交易税，车船使用税，建筑税，契税以及其他收入。在乡（镇）的县级工商企业的工商税
收，除县政府所在地及在其他乡（镇）的规模较大，不宜下放给乡（镇）管理的企业以外，都要下放给乡（镇）管理。
预算外收入包括，上级政府划归乡（镇）财政的农林特产税、农业税附加、行政事业单位管理的预算外收入，以及一些乡（镇）按照国家规定征用的公用事业附加、罚没款等收入。
自筹资金包括，乡（镇）人民政府按照国家规定征收的自筹收入和乡镇企业上缴的利润以及“定向限额”内由乡（镇）统筹部分的公用事业费。
第七条 乡（镇）财政的支出范围由国家预算内部分、预算外部分和乡（镇）自筹支出三部分组成。
国家预算内部分包括，上级政府划归乡（镇）财政管理的行政管理费、文教卫生科学事业费、支援农业生产支出、农林水事业费、城市维护费等。
预算外部分包括，用预算外收入安排的发展农林特产支出、中小学校舍维修费、广播站经费和街道、乡道维修费以及村镇建设支出等。
乡（镇）自筹支出包括，乡（镇）政府用自筹资金安排的乡（镇）企事业支出和支援农业、村镇建设、以及行政、文教、卫生事业支出等。
第八条 列入乡（镇）财政的，除第六、第七条收支外，还有国家拨给和乡（镇）本级的支农周转金和无偿改为有偿收回的资金等。
第九条 国家预算内资金、预算外资金和自筹资金，乡（镇）政府可以统筹安排，但要分别记帐和结算，并向上级财政部门作出报告。

第三章 乡（镇）财政的管理体制
第十条 乡（镇）财政应按“划分收支、分级管理”和“核定收支、收支挂钩”的原则确定财政体制。
第十一条 乡（镇）财政体制要由一定一年逐步发展到一定几年。
第十二条 乡（镇）财政原则上应设金库。有条件的地方，可以进行建库试点；没有条件建立金库的，其收入要全部交县级金库，乡一级财政支出暂由县级财政借款，年终按体制结算。

第四章 乡（镇）财政机构和岗位责任制
第十三条 各乡（镇）都要设立财政所，财政所是国家财政的基层组织，又是乡（镇）政府的职能机构。
第十四条 乡（镇）财政所的干部，可根据乡（镇）规模大小，业务繁简程度，进行配备。人员要保持相对稳定，不要抽调或兼职做其他工作。财政所人员由乡（镇）政府和上一级财政部门共同管理。
第十五条 乡（镇）财政所的干部，由现有的在职国家干部和大、中专毕业生中解决。需要录用合同制干部，要按劳动人事部门有关规定办理。
第十六条 乡（镇）财政所设所长、总预算会计和农财、企财、行财、乡村建设财务专管员。根据业务量、人力状况，可设专职或兼职。
第十七条 省、市（地、州）、县（市、区）财政部门都要设立相应的乡（镇）财政管理机构，抓好乡（镇）财政、财务工作。

第五章 乡（镇）财政管理制度
第十八条 乡（镇）财政要建立预算制度。年初编制年度预算，执行中编报月报、季报，年终编制决算。乡（镇）财政的年度预算和决算，必须经乡（镇）人民代表大会审查通过，报县（市、区）人民政府批准。乡（镇）财政的预算、月报、季报、和决算，要按期报送县（市、区）财
政局。乡（镇）基层行政事业单位也应定期向乡（镇）财政所送规定的财务会计报表和预、决算。
第十九条 属于划给乡（镇）范围的各项资金，统由乡（镇）财政所管理。财政所要按照资金的性质，分清各种资金渠道，明确使用范围和管理体制，并相应地在银行或信用社开设帐户。
对乡（镇）财政的超收分成和支出结余等机动财力，由乡（镇）政府安排，主要用于乡村建设和支持生产。
对国家下达的专项资金指标，不准侵占挪用，不准截留国家财政收入。
各主管部门不得乱开减收增支的口子。
第二十条 乡（镇）财政要建立健全符合乡（镇）财政特点的总预算会计制度、报表制度。行政事业单位和乡（镇）企业可按现行的单位预算会计制度和乡（镇）财会制度执行。

第六章 加强乡（镇）财政工作的领导
第二十一条 各级人民政府要重视乡（镇）财政工作，经常了解情况，帮助解决问题，支持乡（镇）财政工作人员正确履行职责。乡（镇）政府要指定一名乡（镇）长分管乡（镇）财政工作。
第二十二条 各有关部门要积极配合财政部门将应该下划的财政收支下划给乡（镇），共同做好财务管理工作。
第二十三条 在没有独立建立税务所的乡（镇），由在本乡（镇）收税的税务所派出税务专管员与乡（镇）财政所一起办公，共同组织乡（镇）财政收入。税务部门要指定人员按月把属于划给乡（镇）收入范围的税收分别统计出来，及时准确地向乡（镇）财政部门提供收入统计数字。


第二十四条 人民银行、专业银行和工商行政管理等部门要同财政部门密切配合，共同把乡（镇）财政工作做好。

第七章 附 则
第二十五条 本办法自下发之日起执行。
第二十六条 各市、地、州可根据本办法，结合本地实际情况，制订具体实施办法，报省财政厅备案后实施。
第二十七条 本办法由省财政厅负责解释。



1986年11月8日