湖北省咸宁市人民政府办公室


咸政办发[2003]40号




咸宁市人民政府办公室关于印发《咸宁市职工个人住房公积金贷款实施办法》的通知



各县、市、区人民政府，市政府有关部门，温泉开发区管委会：

　　《咸宁市职工住房公积金贷款实施办法》已经市长办公会讨论通过，现予印发。



二○○三年六月十八日



咸宁市职工个人住房公积金贷款实施办法

第一章 总 则
　　第一条　为了适应我市住房制度改革发展的需求，支持和鼓励职工购建住房，改善居住条件，促进住房商品化和社会化，实现住房公积金管理的良性循环，根据《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条　职工个人住房公积金贷款，系指为实行住房公积金制度的职工在本市购建（包括大修、下同）自住住房开办的一种专项委托贷款（以下简称公积金贷款）。
　　第三条　公积金贷款以国家房改政策为导向，优先支持购买经济适用房。
　　第四条　公积金贷款必须实行担保贷款的方式。
　　第五条　公积金贷款在市住房公积金管理委员会的统一领导下，由市房改资金管理中心（以下简称市资金中心）审定、发放和回收，有关业务由市资金管理中心委托承办公积金业务的商业银行办理。

第二章 贷款条件
　　第六条　同时具备以下条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：
　　（一）具有合法的居民身份证明，并按规定在市资金中心足额缴存住房公积金达一年以上（含一年）；
　　（二）有合法的房地产权属证件，购买住房的合同、协议或其他有效证明；
　　（三）有较稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力；
　　（四）有市资金中心或委托银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位、个人作为保证人；
　　（五）市资金中心规定的其他条件。
　　第七条 借款人的配偶或同户成员可作为共同借款人。共同借款人承担偿还公积金贷款的连带责任。
　　共同借款人需符合本办法第六条规定的条件。
　　第八条　每项公积金贷款金额的限额标准：
　　（一）不超过拟购房总价的70%，且每宗贷款最高不超过3万元；
　　（二）可贷款额度=借款人计缴公积金的月工资总额×12个月×40%×贷款年限；
　　（三）不超过借款人退休年龄内应缴住房公积金的2倍。
　　第九条　贷款年限原则上最长为10年。
　　贷款年限加上借款人年龄之和不得超过法定退休年龄。
　　第十条　公积金贷款利率按国家规定的利率标准执行。

第三章 贷款程序
　　第十一条　本着方便和审慎的原则办理贷款，具体程序如下：
　　（一）贷款申请人提出书面申请，填写《咸宁市职工个人住房公积金贷款申请表》，并提供下列资料：
　　1、借款人收入证明、公积金缴纳证明、身份证明；
　　2、合法的住房预售或住房买卖契约原件；
　　3、购建房总价30%的预收款或自筹资金的凭证；
　　4、抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押的证明、估价证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面意见及保证人的资信证明材料；
　　5、贷款人要求提供的其他证明材料。
　　（二）市资金中心自受理借款人申请后15个工作日内确定是否予以贷款；不同意贷款的，退还申请材料；同意贷款的，经协商签订合同后，即通知委托银行办理贷款手续。
　　（三）受托银行持办妥的担保合同、借款合同到市资金中心审核后，与市资金中心签订委托合同，市资金中心据此划转资金，委托银行据此发放住房公积金贷款。
　　第十二条　市直单位可按上述程序集中为本单位申请住房公积金贷款的职工办理相关手续，并填写《单位职工申请办理住房公积金贷款审批表》，报市资金中心审核办理。

第四章 贷款担保
　　第十三条　个人住房公积金贷款实行抵押、质押和保证贷款的方式，贷款人根据具体情况选用一种，并承担手续费，有关手续委托银行办理。
　　第十四条　贷款抵押物为借款人所购建自住房，其价值全额作为贷款抵押担保。
　　第十五条　抵押人将抵押物出租的，应当在出租前书面告知资金中心或受托银行。
　　第十六条　出现下列情况之一，抵押权人可依法处理抵押物，收回贷款本息；不足清偿的，由市资金中心向借款人、保证人追偿。
　　（一）借款人连续六个月没有偿还约定贷款本息；
　　（二）未经抵押权人同意，借款人将约定抵押的住房拆迁、转让、赠予或重复抵押的；
　　（三）借款人死亡（包括被宣告死亡）、被宣告失踪或丧失民事行为能力而无继承人、受赠人或其继承人、受赠人拒绝履行偿还贷款本息的义务；
　　（四）借款人提供虚假文件资料，造成贷款损失的；
　　（五）借款人有其他重大违约行为。
　　第十七条　质押期间，受托银行负有妥善保管质押物的责任。因保管不善造成质押物毁损灭失的，由受托银行承担相应责任。
　　第十八条　质押权利凭证到期日先于还款日期，且质押合同中已约定处理方式的，按约定处理；若没有约定，受托银行可以自行选择以下方式：
　　（一）到期兑现，所得款项一次性提前清偿贷款；
　　（二）新购债券或转存为人民币定期储蓄存单继续用于质押。
　　第十九条　售房单位收到全部房款后要为借款人提供阶段性担保承诺：
　　（一）售房单位办理房地产产权证后，将产权证交受托银行办理房地产权利证书。
　　（二）在贷款发放之日起至办妥《房屋所有权证》并办理抵押登记之日止的期间内，保证贷款人按时偿还贷款。
　　第二十条　保证贷款的保证人必须是具有完全民事行为能力并有足够代偿能力的单位、个人，并承担连带保证责任。
　　第二十一条　借款人工作单位变动，导致保证人变更的，必须及时办理变更手续；未办理手续的，原保证继续有效。
　　第二十二条　抵押人未经抵押权人同意，擅自改变抵押物结构，使抵押物价值少于抵押权益价值，以及抵押人人为造成抵押物价值减少，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保。

第五章 贷款的偿还
　　第二十三条　借款人应自借款的次月起采用按月等额还本付息方式偿还贷款。月还款额的计算方法如下：
贷款本金×月利率×（1+月利率还款月数）
（1+月利率）还款月数-1


月还款额=

　　月还款额超过以上规定的可由借款人与资金中心另行协商。
　　第二十四条　借款人每月20日之前到受托银行偿还本息，或按与受托银行协商的还款方式偿还本息。
　　凡财政代发工资的个人可在借款合同中约定在代发工资时扣还本息。
　　第二十五条　借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人或受赠人应继续履行借款合同，但继承人放弃继承或受赠人放弃遗赠的除外。
　　第二十六条　借款人按合同约定归还全部贷款本息后，受托银行应及时将抵押物权属文件、保险单、质押权利凭证等退还借款人，借款合同终止。

第六章 保险与公证
　　第二十七条　借款以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。并承担保险费用，在抵押期内，保险单正本由受托银行保管。
　　第二十八条 被保险的抵押物，如发生保险责任范围内的灾害事故，抵押人应及时通知受托银行或市资金中心，并采取有效措施，防止损害扩大。
　　在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人承担相应责任。
　　第二十九条 抵押合同和质押合同需办理合同公证，借款人可以委托银行办理公证手续，公证费由借款人承担。

第七章 法律责任
　　第三十条　市资金中心应与银行签订委托贷款协议，受托银行应当在协议约定的范围内，按照国家有关信贷规章制度，代理发放和协助收回住房公积金贷款。
　　第三十一条　逾期未还款的，受托银行应在三周内开具《催款通知书》，通知借款人还款，并按规定加收日万分之五的滞纳金。
受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
　　第三十二条　公积金贷款专款专用，借款人如将公积金借款挪作他用，市资金中心有权提前终止合同，收回贷款。
　　第三十五条　履行合同中，若发生经济纠纷，相关各方可协商解决。协商不成，相关各方均可申请仲裁或向法院提起诉讼。

第八章 附则
　　第三十三条　公积金贷款抵押物的估价费、质押物的保管费等费用由借款人承担。
　　第三十四条　公积金贷款双方任何一方要求变更或提前解除合同，必须书面通知另一方；在未达成新的协议前原合同继续有效。
　　第三十六条　市公积金管理委员会可对最高贷款额度另行决定。
　　第三十七条　本办法由市公积金管委会委托市资金中心负责解释。
　　第三十八条　各县市区人民政府参照本办法执行。
　　第三十九条　本办法自颁布之日起施行。



人民调解制度存在的问题及完善对策

为了更好地构建和谐社会，应当充分发挥民间调解对于纠纷解决的作用，完善各种民间调解机制，包括律师调解，社区调解，企业和组织对内部人员纠纷的调解，社会团体、自治组织、行业协会的调解等。鉴于人民调解制度在中国当前民间调解机制中的特殊性和重要性，本文以此为例，详细分析人民调解制度所存在的问题，进而尝试系统地提出改革和完善的建议。
尽管人民调解制度在纠纷解决方面发挥了较大作用，但很长时期以来，它也面临着各种问题，存在较多的制度性缺陷。这些问题和缺陷影响了这一制度功能和效用的充分发挥。其中一个重要表现就是：随着市场经济发展和法律建设不断加强，我国诉讼案件逐年递增，而人民调解的纠纷解决能力则呈现出急剧下降的态势，人民调解员每年处理的民间纠纷平均不到一件。概括起来，人民调解制度存在或面临的问题主要包括：
　　一、随着改革开放的逐步深入和社会主义市场经济的不断发展，社会经济成分、利益关系和分配方式等日益多样化，各种利益关系不断调整变动，利益冲突和摩擦不断出现，各种纠纷大量增加，社会矛盾日益复杂，矛盾纠纷的主体、内容日益多样化、复杂化，民间纠纷呈现出许多新的特点。原有人民调解的法律保障、工作范围、组织形式、调解程序、工作方法、队伍素质等已经不能完全适应新形势的需要。
　　二、改革开放以来，中国不断加强法制建设，法治观念逐渐深入人心，通过司法实现正义逐渐成为社会共识，诉讼成为纠纷解决的主要途径。但与此同时，民间调解、私力救济等纠纷解决方式被不适当地置于诉讼或法治的对立面，受到这种法治、司法中心观念的排斥和抑制。
　　三、人民调解协议的性质和效力长期以来没有明确的法律规定，这导致人民调解缺乏权威，效力微弱，当事人的合法权益得不到有效保障。调解协议往往成为一纸空文，许多达成调解协议的纠纷最后仍需通过诉讼方式来解决，增加了当事人的纠纷解决成本，既使得当事人不愿意选择人民调解来解决纠纷，还浪费了社会资源。调解协议没有拘束力和执行力，人民调解制度缺乏彻底解决纠纷的权威，不仅严重抑制了人民调解员的工作积极性，也动摇了当事人对调解组织的信任，导致当事人对人民调解的回避，从而最终引致调解制度的萎缩。
　　四、调解组织不健全。不少村民委员会和居民委员会没有调解组织，或者虽有调解组织，但却没有专门的调解人员，调解人员由其它干部兼任。同时，国家有关部门，特别是政府和司法机关，对人民调解的制度支持力度不够，对人民调解委员会工作的指导和监督也没有落到实处。
　　五、人民调解员的素质不高。人民调解员来自基层，法律知识和文化水平普遍不高，严重制约着调解工作的开展。2001年全国共有人民调解员779万多人，高中（中专）以上文化水平的只占55%，调解人员的素质有待进一步提高。由于调解人员人数众多，扎根基层，加上离退休人员多，所以，要求达到高中以上文化水平已经算是“高标准”了。《人民调解工作若干规定》第14条第2款尽管已适当提高了乡镇调解人员的条件，但也只是规定：“乡镇、街道人民调解委员会委员应当具备高中以上文化程度。”事实上，随着社会的发展，民间纠纷越来越呈现出多样化、复杂化、专业化的特点，即便调解人员具有高中文化程度也是难以应付的。此外，调解人员的积极性也不高，原因是调解工作几乎没有任何激励——他们没有编制，没有专门资格，完全是义务工作，调解工作与经济待遇不挂钩；另一方面，工作压力大，工作不定时，特别是责任重大。
　　六、人民调解制度的改革和完善
　　为了使人民调解制度更好地发挥作用，有必要针对其存在的问题，认真总结几十年来的成功经验和失败教训，借鉴其他国家的有益做法，进一步改革和完善人民调解制度，扩大工作领域，完善组织网络，提高队伍素质，规范工作程序，增强法律效力，开拓创新，与时俱进，建立新机制，研究新情况，解决突出问题，从而促使这一具有中国特色的民主法律制度焕发新的生机与活力，推动和谐社会的构建。人民调解工作本身需要进一步规范和加强。人民调解委员会要建立健全人民调解工作制度，严格工作程序，克服工作中的随意性。调解人员要严格依照法律规定的程序进行调解，做到公开、公平、公正，切实保障依法调解、平等自愿、不限制当事人诉讼权利三项基本原则的落实。人民调解工作还应该与基层民主政治建设、社会治安综合治理、人民来信来访工作相结合。随着社会主义市场经济和法制建设的不断深入，民间纠纷越来越复杂多样，调解所适用的社会规范也在相当程度上从传统的道德、风俗和习惯日益转向法律法规。面对新时期的新情况新问题，人民调解工作仅依靠传统的调解方法在实践中往往难以奏效。因此，调解人员应与时俱进，更新观念，在调解工作中坚持权利观念、法制观念和效率观念，不断进行调解方法的探索和创新，提高人民调解的工作水平和社会公信力。
　　


北安市人民法院
王春胜 刘 亮