房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 20:26:25   浏览:8137   来源:法律资料网
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
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化工防腐蚀产品推荐管理办法

化工部


化工防腐蚀产品推荐管理办法
1996年3月5日,化工部

一、总则
1.根据国家经贸委《“九五”全国设备管理工作纲要》的要求,为杜绝假、冒、伪、劣防腐蚀产品进入化工企业,确保化工设备安全、稳定、长周期运行,制定本办法。
2.本办法适用于所有自愿参加防腐蚀产品推荐活动的防腐蚀产品生产企业。
3.被推荐产品的生产企业要以此为激励,继续在提高产品质量,改善售后服务上下功夫,不断研制出适合化工企业特殊要求的防腐蚀新产品。
4.各化工企业要优先选用化工部推荐的防腐蚀产品,从采购开始严把防腐蚀产品质量关。
二、产品推荐的基本条件
1.产品生产单位具有法人资格和合法营业执照;
2.产品已经过(技术、产品)鉴定;
3.通过现场试用,产品未出现过严重质量问题,性能稳定且达到有关标准。
三、申报材料
1.营业执照复印件;
2.化工防腐蚀产品推荐申请表(附后);
3.单位基本情况介绍(生产能力、人员素质、技术装备水平等);
4.申请推荐产品综合情况介绍(产品技术鉴定资料、产品防腐蚀性能测定原始数据、产品先进性评价和性能价格比较等)
5.产品质量保证措施(现行规章制度种类及执行情况、产品质量保证体系及监测手段、售后服务情况等);
6.用户使用报告。
四、申报与评审
1.经自查,认为具备产品推荐基本条件的防腐蚀产品生产企业,可填写“化工防腐蚀产品推荐申请表”经主管部门签署意见后,连同申报材料一起报化工部生产协调司。
2.化工部组织化工防腐蚀专家,成立化工防腐蚀产品推荐评审委员会,负责防腐蚀产品推荐的综合复评工作。复评主要以防腐蚀产品生产企业现场审查和用户调查访问的形式来进行。
3.复评组评审意见报化工部审定后,颁发“化工部推荐防腐蚀产品证书”。
五、管理与监督
1.化工部通过文件和有关报刊杂志,定期公布推荐产品目录及其生产企业名单,以沟通被推荐防腐蚀产品生产企业与化工企业间的信息。
2.推荐证书效有期为三年,期满前六个月应重新申请复查,更换证书。在推荐证书有效期内,如被推荐产品出现严重质量问题或发现转让、倒卖、租借推荐证书等违反本办法的现象,将视情节给予警告、通报、限期整改直至吊销推荐证书的处罚。
3.为防止防腐蚀产品推荐过程中出现降低标准、以权谋私及乱收费等违法现象,化工部设立监督举报电话(4914455-2716),同时制订严格的评审费收取标准。
4.所收费用主要用于推荐证书印制、新闻媒介广告宣传、用户调查、产品质量检测及评审和审定会议费等。复评组成员差旅费由同一地区申请推荐防腐蚀产品的企业平均负担。
六、附则
本办法由化工部生产协调司负责解释。
本办法自颁布之日起执行。
附:化工防腐蚀产品推荐申请表(略)


关于发布《天津市消防水源管理办法》的通知

天津市政府


关于发布《天津市消防水源管理办法》的通知
天津市政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
现将《天津市消防水源管理办法》予以发布,望遵照执行。

天津市消防水源管理办法
第一条 为了加强本市消防水源的监督管理,确保扑救火灾用水,保护公共财产和公民生命财产安全,依据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事消防水源的规划、设计、建设、维护及其他相关活动的单位和个人,均适用本办法。
第三条 本办法所称消防水源是指建成投入使用的消火栓、消防水池、消防吸水码头(井)等消防供水设施。
第四条 市公安消防局是监督检查本市消防水源的主管机关。各级公安消防监督机构依照本办法具体实施消防水源的监督检查。
第五条 本市公共消防水源规划和具体建设方案由市公安消防局会同规划建设部门共同编制,并将其纳入城镇建设总体规划。
第六条 城镇建设、改造,必须依照国家有关规定同步扩建、改建公共消防水源。
单位的扩建、改建工程,应同步扩建,改建消防水源。
第七条 消防水源的设计,必须符合国家有关技术规范、技术标准。市政消火栓的新建、重大改建项目及其它消防水源的设计,建设单位应将设计图纸资料报公安消防监督机构审核。
第八条 消防水源的施工单位必须按照设计图纸建设施工,不得擅自变更。建成后由建设单位报公安消防监督机构验收。
第九条 任何单位和个人不准埋压、圈占、损坏消防水源。
任何单位和个人不准妨碍消防水源的正常使用。
第十条 已建成的地下式消火栓,建设单位应设置符合国家技术标准的明显标志。
第十一条 供水企业负责市政消火栓的日常维护工作,发现损坏和影响灭火使用的,应当及时维修。
第十二条 占用道路设置的集贸市场、停车场、材料堆场,不准堵塞消防通道,影响消火栓的正常使用;有关主办单位应将选址、布局等图纸资料送公安消防监督机构审核。
第十三条 任何单位维修道路,不准拆除或擅自移动消火栓。确需移动的,应经公安消防监督机构批准。
第十四条 任何单位和个人除抢险救灾和消防演练外,不准擅自动用消防水源。
市容、园林、市政、环卫等单位动用市政消火栓,应报供水企业和所在地公安消防监督机构审核联合签发使用证,方可动用。
第十五条 单位内部消防水源的管理除执行本办法外,还应遵守下列规定:
(一)建立健全维护消防水源管理制度;
(二)定期检查、监测消防水源;
(三)消防水池、吸水井、水泵结合器等消防供水设施应当保证完好有效,消防车道畅通。
第十六条 公安消防监督机构监督检查消防水源,发现不符合消防管理规定的,可以向责任单位和个人发出《消防水源监督检查通知书》责令限期整改。拒不整改或无故拖延整改的,由公安消防监督机构对单位处以5000元以下罚款,对有关责任人可并处500元以下罚款。
第十七条 违反本办法第十二条规定的,由公安消防监督机构对责任单位处以10000元以下罚款,对单位负责人可并处1000元以下罚款。
第十八条 违反本办法第九条第二款、第十三条、第十四条、第十五条规定的,由公安消防监督机构对责任单位处以5000元以下罚款,对单位负责人可并处1000元以下罚款,并责令停止使用、恢复原状。
第十九条 违反本办法第九条第一款规定的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。
第二十条 违反本办法第七条、第八条规定的,依照《天津市消防管理处罚办法》予以处罚。
第二十一条 违反本办法情节严重,影响扑救火灾,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 罚没款一律上缴财政部门。
第二十三条 本办法具体应用中的问题由天津市公安局负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。1980年5月10日颁发的《天津市消火栓管理办法》同时废止。



1994年11月21日