青海省海东行署办公室


东署办[2008]163号

海东行署办公室关于转发海东地区商品房销售资金监督管理暂行办法的通知

各县人民政府，行署各部门：
地区建设局关于《海东地区商品房销售资金监督管理暂行办法》经行署研究同意，现转发给你们，请认真贯彻执行，并做好宣传工作。



二○○八年十月二十日



海东地区商品房销售资金监督

管理暂行办法

（海东地区建设局 二00八年九月）



第一条 为加强商品房登记、预售、现售资金（以下简称商品房销售资金）的监督管理，保障商品房开发企业和购房者双方的合法权益，防范资金运行和交易风险，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。

第二条 凡在本行政辖区内开发的商品房和经县人民政府批准的经济适用房建设销售资金的监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售登记资金是指房地产开发企业向购房人收取不超过商品房总价10%的定金。

本办法所称商品房预售资金，是指地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，购房人依照预售合同的约定，在商品房主体竣工验收合格后预先支付给房地产开发企业的商品房总价30%的购房款。

本办法商品房现售资金是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人并收取的全部商品房价款。

第四条 县人民政府房产行政主管部门或建设行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政辖区内城镇商品房销售资金日常监督管理工作；地区建设行政主管部门做好对全区商品房销售资金监督指导和资金运行的检查工作。

第五条 商品房和经济适用房销售资金实行银行专户管理制度。即销售资金统一纳入商业银行的专户进行管理。

第六条 房地产开发企业在商品房登记、预售、现售前，应当与当地商业银行、县房产行政主管部门签订《商品房登记、预售、现售资金监管协议书，并在一家商业银行设立商品房建设资金专用账户。

第七条 经批准的一个整体开发项目不允许拆分，只能设立一个登记、预售、现售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业申请变更开户银行的，应事先征得县房产行政主管部门的同意，并重新签订监管协议。

第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，县房地产管理部门应校验《商品房登记、预售、现售资金监管协议书》，并送一份至开户银行备案。

县房产行政主管部门应在商品房许可证上载明商品房销售资金专用账户信息，并在媒体或政府网站上进行公告，供公众查阅。

第九条 房地产开发企业预售房屋时，应当在商品房预售合同中注明商品房销售资金专用账户和账号。

购房人应当将购房款直接存入商品房销售合同中注明的销售资金专用账户中。

第十条 房地产开发商不得直接收取购房人的现金，销售资金实行专款专用、不得挪用。购房人凭银行出具的存款凭证向房地产开发商办理手续房地产开发商必须为购房人开具合法票据。

第十一条 商品房销售资金应保证用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、配套设施建设、管理费用及法定税费。从银行支取销售资金要接受当地房产行政主管部门的监管。

房地产开发企业在项目全部建设内容竣工验收合格之前，保证收取的销售资金用于本项目建设。

第十二条 房地产开发企业需要使用商品房销售缴存的资金时，应向房产行政主管部门提出用款申请，申请中载明以下列内容：

（一）工程的总体进度，预计完成投资额；

（二）已使用售房款情况；

（三）房地产开发商的投资情况。

第十三条 县房产行政主管部门在受理房地产开发企业用款申请后，应核对房地产开发企业提供的资料，并到施工现场查看工程进度情况。核查无误后在三个工作日之内作出销售资金使用的核准意见，不答复的视为同意。对不符合条件的，告知不核准理由。

第十四条 有下列情形之一的，房地产管理部门不得核准使用销售资金：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）使用用途不是用于该项目建设的；

（三）其他未按法律、法规和规章规定使用销售资金的。

第十五条 设立商品房资金专用账户的商业银行应当按县房产行政主管部门协议约定，根据使用资金的核准意见，将缴存资金划入相关的单位账户。

第十六条 开户银行在每月15日前向房产行政主管部门提供个人购房缴存资金专户对账单，房地产管理部门要掌握其资金流向，发现问题要及时处理。

第十七条 商品房项目全部建设内容竣工验收合格后，房地产开发企业持预售项目的工程竣工验收报告、向房产行政主管部门申请解除该项目的销售资金监管。县房产行政主管部门应于受理之日起10个工作日内作出解除销售资金监管的核准意见。对不符合条件的，应当书面通知房地产开发企业并告知不同意解除销售资金监管的理由。

第十八条 县房产行政主管部门应当建立商品房销售资金监管信息系统，与房地产开发企业、开户银行联网，将销售资金专用账户及其资金进出情况纳入统一管理。商品房销售资金监管信息系统与商品房销售合同备案系统相衔接。

第十九条 县房产管理部门应建立房地产开发企业销售资金使用的信用档案，将销售资金专用账户及其资金进入情况进行公示，公示情况报地区建设行政主管部门。

购房人有通过县房产行政主管部门或房地产市场信息系统查阅销售资金信息的权利。

第二十条 工程监理单位出具虚假施工进度证明的，由县建设行政主管部门依法给予相应处罚。

第二十一条 房地产开发企业不按规定归集、使用商品房销售资金的，要记入房地产开发企业信用档案，向社会公示，由县房产行政主管部门责令限期纠正，并可以按《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第二十二条 因房产行政管理部门监管不力，造成损失的，依法承担相应责任，工作不履行职责和行政不作为的要追究责任。

第二十三条 房产行政主管部门的工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等行为的，视其情节轻重，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

第二十四条 设立缴存专户的商业银行不得擅自同意房地产开发商使用个人购房缴存资金，造成后果的，由其上一级主管部门责令其改正和追回流失款项。给购房人造成损失的，依法承担连带责任。

第二十五条 本办法由海东地区建设局负责解释。

第二十六条 本办法自2008年10月1日起执行。


侦查假说与无罪推定辨析


毛立新


摘 要：侦查假说是一种查明事实真相的科学认识方法，而无罪推定是现代刑事诉讼的一项基本原则，二者分属不同领域，不可混为一谈。现代侦查既是认识活动，更是执法活动，因而必须坚持科学方法与法治原则的有机结合。特别在"作案人假说"中，必须坚持以无罪推定原则指导侦查活动。


关键词：侦查假说 无罪推定 现代侦查


侦查假说是侦查人员根据初步掌握的案件情况，对犯罪性质、犯罪过程、犯罪人等所作的推测性解释。它是一种从已知探求未知的科学工具和认识方法,属于认识论的范畴。而无罪推定则是现代刑事诉讼的一项基本原则，是对犯罪嫌疑人、被告人诉讼地位的一种法律假定，属于法律价值论的范畴。


二者分属不同领域、不同层次，既不能相互混淆，也不能相互代替。少数同志对此认识不清，以侦查假说来否定无罪推定，进而断定无罪推定原则不适用于侦查阶段;还有人用无罪推定反对侦查假说，把侦查假说视为有罪推定的历史残余。这些认识，都是混淆了不同领域、不同层次的不同问题，因而是错误的。


认识不清，往往误导侦查实践作。因而，对侦查假说与无罪推定的涵义及关系加以阐明，十分必要。


一、侦查假说--一种查明案件真相的科学认识方法


所谓假说，是指从已知的事实和原理出发，对未知现象的性质、原因等提出的推测性解释。在科学研究领域，在初步掌握事实与材料的基础上提出假说，而后逐步加以验证和修订，再形成科学原理，是一种基本的方法和途径。比如，哥白尼的"日心说"、达尔文的"进化论"等，最初都是一种科学假说，以后为一系列的科学观察所支持、所验证，就成了科学理论。正如恩格斯曾经指出的:"只要自然科学在思维着，它的发展形式就是假说。" 综观科学发展的历史，人类认识真理的过程，通常就是不断提出假说、验证假说的过程。


对假说的这种作用，一位英国科学家曾这样论述："假说是研究工作者最重要的思想方法，其主要作用是提出新实验或新观测。确实，绝大多数的实验以及许许多多的观测都是以验证假说为明确目的来进行的。假说的另一作用是帮助人们看清一个事物或事件的重要意义，若无假说则这一事物或事件就不说明问题。例如，在进行现场考察时，一个用进化论假说武装头脑的人就比没有这种假说武装的人能够作出许多更为重要的观察。" 实际上，不仅自然科学如此，社会科学也不例外。在一切认识活动中，假说都是一种重要的思维方法。它是由现象探求本质和规律、由感性认识上升到理性认识的中介与桥梁，并为人类各种实践活动提供路径和方向。有了它，人类对客观世界的认识才能日渐逼近真理。


假说运用于侦查活动，即为侦查假说。与科学假说以自然界和人类社会为认识对象不同，侦查假说只针对具体的刑事案件。在刑事案件发生后，侦查人员往往根据现场勘查和调查访问的情况，运用科学原理、侦查经验和逻辑推理，对案件情况、作案人情况等作出的初步推断。这种推断，即为侦查假说。它是在分析、研究已知事实和证据的基础上提出来的，假说的内容包括作案时间、作案地点、作案工具、作案手法、作案动机和目的、作案过程及作案人性别、年龄、职业特长、作案人数等案件情况。正如假说对科学研究的重要作用一样，能否提出一种较为合理的侦查假说，往往是侦查成败的关键一步。没有侦查假说的指引，侦查工作就会陷入盲目，侦查人员就无从确定侦查方向、划定侦查范围和选择侦查途径。


构建侦查假说的过程，是一个借助"回溯式思维"复原刑事案件事实的过程。它采用的是一种由结果来推断原因与过程的"回溯式思维"方法。侦查假说准确与否，取决于三个方面的因素：一是作为假说根据的已知事实和证据材料是否客观真实;二是假说所依据的科学原理和侦查经验是否确实可靠;三是侦查人员是否遵循了正确的逻辑思维规则。任何一个方面出了问题，都可能导致侦查假说出现偏差，从而误导侦查工作。因而，提出一种合理的侦查假说，既有赖于初期侦查取证工作是否深入扎实，更有赖于侦查人员是否掌握必要的科学知识和科学原理，是否拥有丰富、有效的侦查经验，是否善于运用逻辑思维的方法。


但不管如何努力，侦查假说都是根据初步的、不完全的事实材料对案情作出的尝试性、推测性解释，所以具有不确定性、或然性、暂时性特点。侦查假说要成为侦查结论，必须经过严格的验证，经历一个"去伪存真、去粗取精、由此及彼、由表及里"的艰辛过程。再进一步，侦查结论要转化为人民检察院的起诉意见、人民法院的有罪判决，更须经受住整个刑事诉讼过程的严格检验。这样说来，验证侦查假说的过程，实际上就是一个不断调查收集证据、审查判断证据的过程，也就是整个刑事诉讼的过程。经过侦查、起诉和审判，有的侦查假说被证实，成为侦查结论，进而成为检察机关的公诉意见和人民法院的有罪判决;有的则被否定，迫使侦查机关另辟蹊径，提出新的假说，开始新的侦查;有的则既不能肯定，也不能否定，导致案件侦查进入僵局，或者在起诉和审判阶段形成"疑案"。


二、无罪推定--一项重要的现代刑事诉讼原则


无罪推定，作为现代刑事诉讼的一项基本原则，是资产阶级启蒙思想家为反对封建社会有罪推定而提出来的。在封建社会，普遍实行有罪推定。一旦有人被指控犯罪，司法官员就抱着先入为主的偏见，强迫被告人招供，最终以被告人的口供作为定罪处罚的主要依据。为了逼取口供，不惜采用各种肉刑，对涉案人的肢体进行肆意摧残。许多无辜者在严刑拷问之下，为摆脱肉体的痛苦和精神上的折磨，往往只求速死而胡乱招供，因而造成无数冤假错案。 在有罪推定原则下，犯罪嫌疑人、被告人沦为刑事诉讼的客体，没有任何诉讼权利和人格尊严，任由封建君主和司法官员处置，刑事司法活动十分野蛮和残酷。


为反对有罪推定和刑罚擅断，资产阶级启蒙思想家提出了"无罪推定"原则。最早提出这一思想的是意大利法学家贝卡利亚，他在1764年出版的《犯罪与刑罚》一书中提出:"在法官判决之前，一个人是不能被称为罪犯的"，"如果犯罪是不确定的，就不应折磨一个无辜者，因为，在法律看来，他的罪行并没有得到证实。" 资产阶级革命胜利后，各国在宪法和刑事诉讼法中都将"无罪推定"作为一项基本原则加以规定。二战后，有关国际公约也确认了无罪推定原则。如1948年联合国《世界人权宣言》第11条规定："凡受刑事控告者，在未经获得辩护上所需的一切保证的公开审判而依法证实有罪以前，有权被视为无罪。"1976年生效的联合国《公民权利和政治权利国际公约》第14条第2项规定："凡受刑事控告者，在未经依法证实有罪之前，应有权被视为无罪。"我国1996年修订的刑事诉讼法也吸收了无罪推定的主要精神，在第12条规定："未经人民法院依法判决，对任何人都不得确定有罪"。


对无罪推定原则，可从以下几个方面加以理解：（一）它确立了犯罪嫌疑人、被告人在刑事诉讼中的法律地位。即"任何人在其未被宣告有罪之前，应当被推定为无罪。"因而，在法院作出生效判决之前，不能将犯罪嫌疑人、被告人视为"罪犯"。与之适应，必须赋予犯罪嫌疑人、被告人以充分的诉讼权利，保障其诉讼主体地位。（二）它决定了由控方承担全部举证责任。从无罪推定出发，犯罪嫌疑人、被告人无须承担证明自己无罪的责任，因而享有"不得强迫自证其罪"的权利。但作为控诉一方的侦查、起诉机关，要主张犯罪嫌疑人、被告人有罪，就必须提供确实、充分的证据。(三)它确立了"罪疑从无"原则。即在控方不能将案件事实证明到确实充分或者排除合理怀疑的程度时，司法机关应作出无罪的结论。如我国刑事诉讼法第162条第3项规定："证据不足，不能认定被告人有罪的，应当作出证据不足、指控的犯罪不能成立的无罪判决。"